“王炸”祭出炒房客被逼入絕境 房價要降了?

2017-04-17 09:44:00
dopowork
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鳳凰房產
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評論| 樓市調控祭出“王炸” 炒房客被逼入絕境 房價真的要降了?


要說當下是史上樓市最嚴調控期,也不為過。自去年9月30日全國掀起一輪樓市調控后,已有45個以上城市出臺各種房地產調控政策140余次。


而最近政策又有新變化,限購、限貸后的大殺招——“限售”來了。3月25日,廈門市對商品住宅出臺了“限售”政策,標志著“供給端”樓市調控的展開。截至14日,已有10余個城市發布房地產“限售令”,對“拿房即賣”說“不”。

年限售斬斷樓市流動性


年交易制度設置了已購商品住房轉讓年限,即在房子正常交易后規定購房者在幾年后才能進行第二次交易。


啟動限售地區(不完全統計)


廈門:新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易

成都:高端人才所購住房5年內不得上市轉讓

福州:新取得不動產權證未滿2年的,不得上市交易,不得辦理轉讓公證手續

青島:房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易

廣州:新購買住房須取得不動產證滿2年后方可轉讓

長樂(福建):取得不動產證未滿兩年的,不得上市交易

常州:新購房滿2年方可上市交易

惠州:新購買的商品住房滿3年方可轉讓

珠海:新購房屋3年內禁止交易轉讓

東莞:升級限購,滿2年才可交易

揚州:產權未滿兩年不得交易

杭州:企業購買區域住房需滿3年方可上市交易

海南全省:新購房須取得不動產權證滿兩年后方可轉讓


限售可以極大遏制房地產炒作,這被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。而當下,樓市也呈現出“城市圈+認房認貸+限售”的調控新特征:


以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房


例如:在京津冀、珠三角、長三角等地區,都出現除了中心城市調控升級外,周邊的十余個城市(縣、區)也齊齊發布、升級限購的狀況。這就相當于在熱點城市周邊筑起一道道圍墻、關住炒房客。


恢復認房又認貸


一、二線城市全面恢復“認房又認貸”的信貸政策,抽走炒房者的資金杠桿,防控金融風險。

如何理解樓市調控政策的新趨勢?對于打擊炒房客起到什么作用?樓市未來走向如何?


解讀:


對于房地產市場來說,這個春天非但不寂靜,而是發生了太多的喧囂。


先是一線城市和某些二線城市的房價在春節又掀起了一輪漲價潮,緊接著又是各種調控政策紛紛出臺,隔三差五就扔出一顆“王炸”,力圖為已經有泡沫化傾向的市場降溫。

調控打出最新組合拳為樓市全面降溫


中心城市房地產政策的風向標,3月份以來中心城市陸續出臺的收緊房地產市場的新嘗試意味著其他地區會隨之跟進,于是可以看到在京津冀、珠三角、長三角等地區,除了出現中心城市調控升級外,周邊的十余個熱點城市的限購也在升級。這種聯動措施能夠減小由于限購出現的“溢出資金”,在其他市場上興風作浪。


在一系列調控政策中,提高抵押貸款利率對房地產市場造成的影響將最為顯著,這種下調買房杠桿的措施,兼顧了剛需者和低收入者的居住需求,是真正實現“房子是用來住的,不是用來炒的”這一屬性的客觀要求。此外,隨著貨幣供給增速的大趨勢出現變化,一直破遭詬病的房價背后的金融推手也會隨之減弱。


限購加上限售的政策可以讓中心城市和熱點城市的住房回歸居住本質。但值得注意的是,目前全國房地產市場的二元化趨勢愈發明顯。在一二線城市經受“恐慌經購買”考驗的同時,一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。


住建部界定房地產庫存消化周期與土地供應關系


因地制宜、因城施策的調控政策在這種情況下顯得尤其重要,而且除了在需求方面做文章外,在供給側的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在這方面有所突破,即住房庫存消化周期超過三年的城市要停止供地,而住房庫存消化周期在一年以下的城市要增加供地。這方面政策的意義在于,在合理的國土開發規劃之下,形成有彈性的可持續供給,來瓦解市場的投機心理和恐慌情緒。


在房地產市場上,并不存在只吹不破的泡沫。近來調控政策層出不窮,讓市場意識到政府“調控彈藥庫”里的“彈藥”還很充足,以及本輪調控的決心也很大,這能對炒房者起到有效的震懾。各方都在期待但地產市場在度過一個不寂靜的春天后,會有一個寧靜的夏天。


經濟觀察報:限售比房地產稅厲害


從3月底至今,全國各地掀起了新一輪調控熱潮。截至4月14日,共有16個省市縣鎮在調控政策里要求限購又限售。不得不承認,中國的房地產調控政策儲備比土地儲備有底氣得多。


限購政策已經存在8年,人們并不陌生,也早已放棄爭論它存在的合理性。但從今年各地的政策看,單單限購已經不足以穩定房地產形勢了,還加上了限售。


所謂限售,是指新購住房需取得產權證滿一定年限,方可上市交易或辦理轉讓公證手續。


以往歷次調控的主要政策,不論限購限貸還是調整稅費,都是針對交易環節。除了試點房產稅的上海和重慶外,對房地產持有環節的調控幾乎沒有。


一直以來,房地產稅都被認為是抑制投機、穩定市場的重要措施,但由于2014年中國官方明確提出,房地產稅由試點轉至立法先行,這一針對持有環節的政策便暫時退出了調控舞臺。


不過,現在在持有環節做文章的限售政策出現了。


和房地產稅相比,它的持續性不強,限售僅兩三年最多不超過5年,并且還會隨房地產形勢變化產生變數,但在政策存續期,它打擊短期炒房客的效果比房地產稅明顯。尤其是與限購政策結合,短線交易的空間消失,成交量價自然會回歸理性。


目前,實行限購又限售的城市,按出臺政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新城管理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是,隸屬保定高碑店市的白溝鎮,限售時間最長,為5年。


這些限售的地區,大多位于京津冀、長三角和珠三角,成交旺盛,且以新房市場為主,二手房交易遠不如一線城市比重大、活躍度高。因此,限售對二手房市場的影響有限,也就不容易對整個城市的供應量產生大的影響。


這其中有一個例外。北京鏈家稱,自4月8日起,對在鏈家成交未滿12月再次出售的房源,不予接受委托。


這非常有趣,北京并未執行限售,上述內容姑且稱為“鏈家版限售措施”,盡管鏈家不接受委托,還有其他中介,但是要知道,2016年北京新房和二手房成交比例大約為1:2,而鏈家大約占據了北京二手房市場的半壁江山,有著舉足輕重的市場地位。甚至可以說,鏈家這一公告影響的房產的數量,超過了很多限售的地縣級市。





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