2016年哪些城市值得進入?

2016-04-28 09:16:00
dopowork
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明源地產研究
2501


導讀:人口凈流入指標相對于自然增長率,對城市和房地產市場的影響更直接,所以我們選取了2014年一般財政收入和城鎮人均可支配收入最高的50個城市,以2012—2014年末人口凈流入量(年末常住人口—戶籍人口)的均值進行排序,看看最有錢的城市里誰更吸引人

 
        人口的增長是一個城市住房需求的長期源動力,城市的人口增長主要源于兩個途徑,一個是自然增長,像現在放開2孩政策后,部分城市未來會有一定程度的人口增加;另一個就是外部人口流入,龍湖集團董事長吳亞軍認為在人口凈流入的城市做布局就不會有太大風險。
人口凈流入指標相對于自然增長率,對城市和房地產市場的影響更直接,所以我們選取了2014年一般財政收入和城鎮人均可支配收入最高的50個城市,以2012—2014年末人口凈流入量(年末常住人口—戶籍人口)的均值進行排序,看看最有錢的城市里誰更吸引人。雖然數據收集和統計方式相對簡單,但仍然可以為房企戰略布局提供輔助性參考。
 
一、高流入城市7成在三大城市群
        人口流入量最大的城市高度集中在長三角、珠三角和京津冀三大城市群。從表中可以看到,人口流入量超過100萬的23個城市中,三大城市群就占了16個,其中長三角有9個城市,珠三角有5個城市,再加上北京和天津。
 
二、一線城市空間巨大,能進的還是要進
        從世界范圍來看,經濟發達城市憑借優質的社會資源對流動人口形成了強大的吸引力,而人群的聚集便于思想和文化的碰撞,創新的機會大增,這就是大城市的盆地效應和虹吸效應。


根據網絡公開資料,世界幾個大都市圈人口占比如下:

        1、東京都市圈:1.34萬平方公里,人口3700萬,占日本人口的29%;
        2、巴黎都會區:1.7萬平方公里,人口1200萬,占法國人口19%;
        3、大倫敦區:1580平方公里,人口800萬,占英國人口12%;
        4、大紐約都市區:8643平方公里,人口1800萬,占美國人口的6%。


我們再來看中國一線城市的情況:

        1、北京:1.64萬平方公里,人口2151萬,占全國人口的1.65%;
        2、上海:6340平方公里,人口2426萬,占全國人口的1.87%;
        3、廣州:7434平方公里,人口1308萬,占全國人口的1%;

        4、深圳:2000平方公里,人口1100萬,占全國人口的0.85%。


        從城市人口聚居比例來看,中國的特大城市與國外還有相當大的差距,未來還會有更多人口流向一線城市。所以,一線城市仍將是大型房企甚至成長型房企的重要目標。
 
三、廈門、鄭州兩個“非主流”值得關注
        在三大城市群之外,還有7個城市外來人口超過100萬。其中成都、武漢作為西南和長江中游區域的樞紐,先天優勢明顯,上榜并不出奇,而值得注意的是廈門和鄭州。
廈門2000年的常住人口只有205萬人,2014年末的常住人口達到381萬,幾乎翻了一倍,外來人口有177萬人,與戶籍人口的比例接近1:1,市場容量的增長很可觀。鄭州的人均可支配收入并不高,只有29095元,但財政收入超過了800億,近千萬的人口基數,還有密集型制造業的內遷,162萬的人口流入,都給這座中原名城帶來了機遇,一些閩系房企準備或已經進入鄭州。
 
四、光有人口流入還不夠,錢還要跟著進來
        人口凈流入指標雖然重要,但也有其局限性:
        第一,中國的人口數據嚴重缺乏,遺漏和瞞報比較普遍,各地的統計口徑和公開程度差異較大。
        第二,單一指標有時并不能反映真實情況,比如榜單中“墊底”的重慶,人口流入為-390萬,是不是表明城市不行了?重慶的財政收入近2千億,戶籍人口達3375萬,常住人口也近3千萬,有人有錢有產業,仍然是成渝經濟圈的核心。
        第三,北上廣深的房地產需求如此旺盛,是人口流入的同時伴隨著資產的流入,而部分東北城市的人口自然增長率不低,也有一定的人口流入,但發展持續乏力,原因之一是高凈值人群在流失。高凈值人群才是一個城市的購買主體,只有人和錢一起流入,這個城市才有大發展。
 
 
   中國人口凈流入城市TOP50
排名 城市 一般財政收入(億元) 城鎮人均可支配收入(元) 2012-2014人口凈流入均值(萬人)
1 上海 4585.55 47710 982.2
2 北京 4027.2 43910 798.2
3 深圳 2082.44 40948 755.1
4 東莞 455.2 36764 642.6
5 廣州 1241.5 42955 462.53
6 天津 2390.02 31506 436.6
7 蘇州 1443.8 46677 402.5
8 佛山 500.73 36555 348.6
9 成都 1025.2 32665 239.5
10 武漢 1101.02 33270 198.9
11 寧波 860.6 44155 186.2
12 杭州 1027.32 44632 176.9
13 廈門 543.7 39625 176.62
14 南京 903.5 42568 175.4
15 無錫 768 41731 175.2
16 鄭州 833.9 29095 162
17 泉州 380 34820 132
18 惠州 300.6 27300 124.8
19 青島 895.2 38294 117.29
20 昆明 444 31295 112.1
21 嘉興 307.07 42143 109.5
22 溫州 352.52 40510 104.3
23 常州 433.88 39483 102.2
24 大連 780.79 33591 98.9
25 沈陽 785.5 31720 98.2
26 貴陽 331.59 24961 86.4
27 濟南 543.13 38763 85.9
28 烏魯木齊 350.2 23755 79
29 福州 510.87 32451 69.4
30 長沙 632.85 36826 57
31 紹興 317.27 43167 53.1
32 西安 583.79 36100 52.9
33 石家莊 343.5 26071 52.1
34 合肥 500.34 29348 51
35 煙臺 490.2 35791 49
36 鄂爾多斯 430 34983 47.8
37 泰州 277.9 31346 44.1
38 濰坊 430.2 30973 42.74
39 淄博 292.6 33534 37.3
40 唐山 323.75 28891 23.5
41 長春 397.3 27298 16
42 揚州 295.2 30322 12.7
43 南昌 342.2 29091 7.8
44 哈爾濱 423.5 28816 6.9
45 濟寧 334.2 30428 -27
46 南通 550.73 33374 -36.7
47 淮安 308.5 25798 -70.6
48 鹽城 418.02 25854 -101.28
49 徐州 472.33 24080 -154.2
50 重慶 1921.9 25147 -390.2
 
   注:數據主要來源于各地統計局,個別數據參考第三方統計結果。


 

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